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journal n°694 - 13/06/2013
Commerce : du bon usage du déplafonnement
Les baux commerciaux passés à la moulinette de deux experts en la matière : Me Françoise Veyrac et Didier Coince, président de la commission de conciliation dédiée.

Déplafonnement des loyers : une menace pour les locataires aux destinées commerciales, à qui il a été rappelé, en cette réunion du 7 juin dernier au centre d’affaires de l’aéroport de Nice, toute la nécessité de bien maîtriser les bases-mêmes du bail à signer.

 

Premier conseil pour éviter l’écueil d’une hausse de prix : anticiper sur le bailleur dans le renouvellement dudit bail. «Et ne jamais rien signer les yeux fermés», harangue Me Françoise Veyrac, invitée par la FNAIM. Cession du bail (en tacite reconduction ou pas), sous-location, clauses relatives aux travaux, et maudite révision des loyers (trois ans après la signature, mais plafonnée en général), la loi s’insinue partout. Et en cas de désaccord, si aucune entente amiable n’est envisagée, le locataire aura deux ans pour saisir le Tribunal de grande instance concerné.

 

Car si les augmentations à la reconduction du bail obéissent en principe à l’inflation calculée par l’évolution de l’indice INSEE, quelques exceptions à la règle peuvent amener à de grosses surprises. Parmi elles, la modification des «facteurs locaux de commercialité» : comprenez un aménagement dans le quartier, de nouvelles infrastructures de transport, propres à supposer un élargissement de la clientèle. Ce qui n’est parfois pas si évident. Première solution : se tourner vers la Commission départementale de conciliation, qui s’efforce de trouver un terrain d’entente entre bailleur et locataire, pour régler le litige sans passer par la case Juge, mais qui appelle à une relative bonne volonté de la part des parties et de leurs conseils.

 

Et ce sont ces fameux facteurs locaux de commercialité qui sont le plus souvent évoqués. Pour Didier Coince, président de la Commission départementale, «il faudra, pour le bailleur, bien motiver la demande d’augmentation de loyer, et en quoi ces facteurs sont propres à augmenter le chiffre d’affaires du commerce. Souvent, c’est du cas par cas. Prenons le tramway par exemple : pour une entreprise qui fabrique des boulons pour la NASA, pas sûr que cela impacte la production…» Tout est question de bon sens pour le conciliateur, qui pourra dresser un acte si les négociations aboutissent. Les questions dans la salle auront émané pour moitié de commerçants, pour l’autre d’agents immobiliers venus parfaire leurs connaissances sur les baux commerciaux : et c’est important dans le processus de formation impulsé par la FNAIM, qui devrait renouveler ces rendez-vous ciblés, épaulés par les professionnels du droit et du chiffre.

 

 

 

 


Isabelle Auzias