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journal n686 - 18/04/2013
L'immobilier dans le brouillard
Les professionnels ont-ils perdu le nord ? Peut-tre pas. Mais le moral, oui, sans aucun doute. Plus de perspectives court terme, et un point d'tape prvoir en fin d't, pas avant, si la mto s'amliore...

On pensait la pierre à l'abri des coups durs, solide, rassurante, pérenne. Mais les fondations sont ébranlées, et pas forcément par l'unique crise en cours : côté FNAIM (700 professionnels sur le département), l'on invoque plutôt ces multiples textes de loi à forte tendance rétroactive, propres à pousser l'investisseur dans un mutisme prudent. Les premiers signes ? Une baisse des volumes en matière de transactions, observée depuis plusieurs années, mais consolidée en ce premier trimestre. Avec pour directe conséquence les difficultés internes : les agences dégraissent. Pour Daniel Falcone, directeur de la FNAIM Côte d'Azur, le phénomène serait sacrément sensible du côté de Valbonne ou  plus largement en périphérie d'Antibes, où se concentre un marché de résidences secondaires de milieu de gamme (entre 600.000 et 900.000€).

 

L'on savait le marché grippé sur le créneau des primo-accédants, il redémarre timidement sur des secteurs ciblés, «là où les actifs ne peuvent plus reculer devant un achat prévu dès l'année dernière, mais reporté dans l'attente d'une éventuelle baisse des prix.» Une baisse qui n'aura pas eu lieu, et une reprise induite plus que timide, mais pourtant établie sur Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent du Var ou Nice Nord. Ailleurs ? C'est un peu la panade, hormis sur le très haut de gamme qui tient encore la corde, boosté par des acquéreurs de l'Europe de l'Est, fraîchement fortunés, pour qui la Côte d'Azur reste une destination qui fait rêver. Mais la filière souffre : en France, ce sont 10.000 emplois qui auraient disparu l'an dernier des agences. Ramenés au département, les chiffres sont parlants : de 150 à 200 officines fermées, et de 500 à 1.000 professionnels sur la touche...

 


Des troupes impactées. Et la FNAIM, en toute logique, de conforter son rôle de réseau. Qui sont ces agences dévorées par la morose conjoncture ? «Certains professionnels en ont profité pour partir à la retraite, en anticipant un peu parfois», expliquent Daniel Falcone et Frédéric Pelou, respectivement directeur et président de l'antenne Côte d'Azur. «Ou encore les agences qui traitaient en majorité les résidences secondaires dans le moyen-pays, nous l'avons dit. Mais surtout, partie moins visible de l'iceberg, des professionnels en appartement -sans vitrine- arrivés récemment, sans collaborateurs, qui travaillent exclusivement via internet.» Des agences quasi-invisibles, pourtant enregistrées en Préfecture, détentrices d'une carte professionnelle, et qui paient un lourd tribut à l'actuelle conjoncture.

 

Et des volumes de ventes qui continuent inexorablement à baisser : «pour ce premier trimestre, -15% sur le département par rapport au 1er trimestre 2012», soupire Frédéric Pelou, d'autant plus morose que le début d'année dernière avait été particulièrement difficile, impacté par l'alourdissement de la taxation des plus-values immobilières.

 

La tendance, même si l'horizon n'est pas très clair ? «Des pourcentages de négociation en diminution, et une très légère inflexion des prix au mètre carré», poursuit Frédéric Pelou. Mais rien de vraiment très significatif : à Nice (moyenne glissante sur un an), on passe de 4.254€/m² à... 4.221€, pas vraiment de quoi se ruer sur ses éconocroques pour les placer dans la pierre. A Cannes, 4.749€ par rapport aux 4.786€ du premier trimestre 2012... Menton dévisse un peu plus, sans doute la défection de la clientèle italienne y est-elle pour quelque chose (4.573 au lieu de 4.653). «Il est encore trop tôt pour en conclure une tendance durable. Les freins structurels à la baisse des prix dans notre département sont tels que l'on ne pourrait s'attendre qu'à un ajustement extrêmement lent, voire très localisé sur certains produits (ces fameuses résidences secondaires de milieu de gamme).» Il pourrait même... ne rien se passer du tout.

 

A qui la faute ? Au législateur en grande partie, de l'avis général des professionnels, qui subissent de plein fouet les flots de mesures, contre-mesures, taxes et autres aides manquant à l'appel du millésime 2013. «Cette navigation à vue cadre assez mal avec le caractère pérenne et le placement «en bon père de famille» qui restent les valeurs principalement associées à l’immobilier. Souvent considéré, à juste titre, comme l’ultime refuge lors des crises de confiance généralisées, il ne faudrait pas continuer, à coups de réformes gouvernementales, à le dépouiller de ses derniers attraits», prévient la FNAIM. Qui contre-attaque, en proposant sa part d’ouvrage sur le projet de loi de Cécile Duflot, en particulier sur les volets relatifs à la modernisation des professions immobilières. Des troupes mieux formées et mieux encadrées, pour une loi Hoguet dépoussiérée, avec en point de mire la création d’un Conseil national pour assurer le contrôle des agents immobiliers et administrateurs de biens. «L’idée est que les clients puissent s’assurer du sérieux de leurs interlocuteurs. Dans le même sens, nous allons proposer avant l’été au garde des Sceaux un ensemble de règles instituant un code d’éthique et de déontologie qui s’imposerait à tous», souligne Jean-François Buet, président de la FNAIM nationale. «Face à un climat anxiogène, il nous faut rassurer les investisseurs.»

 

Et même du côté des locations, rien ne va plus : risque de remise en cause de la part d’honoraires, possibilité d’exiger un dépôt de garantie (déjà limité à un mois de loyer) pour faire face aux éventuelles dégradations, cautions, les locataires sont de moins en moins solvables, et l’investissement locatif en pâtit. L’une des solutions prônées par la FNAIM serait la reconnaissance juridique de la colocation en meublé. Encore une piste… Mais toujours du brouillard.

 

 

 

 



Isabelle Auzias